وضعیت و آثار معامله قبل از تنفیذ و رد از جانب مالک چگونه است؟
معامله فضولی پیش از آنکه از طرف مالک ،تنفیذ یا رد شود باطل نیست بلکه صرفا فاقد نفوذ و تاثیر است و به همین جهت اگر مالک ، معامله منعقد شده از جانب فضول را رد کند معامله ویژگی صحیح بودن را از دست داده و لغو و باطل می شود.
ماده 247 قانون مدنی می گوید: معامله به مال غیر جز به عنوان ولایت یا وصایت یا وکالت نافذ نیست ولو اینکه صاحب مال باطنا راضی باشد تنها اثری که می توان برای آن شناخت ،الزام اصیل به اجرای مفاد عقد در صورت تنفیذ مالک می باشد، معامله فضولی ازجانب اصیل که اراده اش کامل است، عقد لازم می باشد و در صورت طولانی شدن اعلام تنفیذ یا رد معامله توسط مالک اگر تاخیر موجب تضرر طرف اصیل باشد مشارالیه می تواند معامله را بهم بزند.
وضعیت عدم نفوذ معامله فضولی حتی پس از مرگ مالک ،نیز باقی خواهد ماند و مطابق ماده 253 قانون مدنی هر گاه مالک پیش از اجازه یا رد فوت کند ،وراث وی می توانند معامله را تنفیذ یا رد کنند.
اثر سکوت مالک در تنفیذ معامله فضولی:
آیا مالکی که بر معامله فضولی نسبت به ملکش از زمان معامله آگاه بوده می تواند بعد از گذشت چندین سال تقاضای ابطال معامله فضولی را بنماید؟
با توجه به ماده 249 قانون مدنی مبنی بر اینکه سکوت مالک ولو با حضور در مجلس عقد اجازه محسوب نمیشود،مادام که اجازه یا اذن مالک محقق نگریده است ، نمی توان صرف فاصله زمانی بین وقوع عقد و زمان طرح دعوا را قرینه تنفیذ معامله فضولی تلقی نمود،مضافا با فرض شک در مسئله اصل استصحاب در قضیه حاکم بوده و ملک کماکان در ملکیت مالک باقی می باشد.
رای وحدت رویه در مورد ابطال معامله فضولی (رای وحدت رویه 811 هیات عمومی دیوان عالی کشور)
در صورت ابطال معامله فضولی و مستحق الغیر درآمدن مبیع، معامله کننده جاهل به فضولی بودن معامله می تواند وفق رای وحدت رویه شماره 811 هیات عمومی دیوان عالی کشور نسبت به استرداد ثمن به نرخ روز مبیع اقدام نماید.
(با عنایت به مواد 390 و 391 قانون مدنی، در موارد مستحق للغیر درآمدن مبیع و جهل خریدار به وجود فساد ، همان گونه که در رأی وحدت رویه شماره 733 مورخ 15/7/1393 هیات عمومی دیوان عالی کشور نیز بیان شده است ، فروشنده باید از عهده غرامات وارده به خریدار از جمله کاهش ارزش ثمن ، برآید.)
هرگاه ثمن وجه رایج کشور باشد ، دادگاه میزان غرامات را مطابق عمومات قانونی مربوط به نحوه جبران خسارات از جمله صدر ماده 3 قانون مسئولیت مدنی مصوب 1339 ، عنداللزوم با ارجاع امر به کارشناس و براساس میزان افزایش قیمت (تورم) اموالی که از نظر نوع و اوصاف مشابه همان مبیع هستند ، تعیین میکند و موضوع از شمول ماده 522 قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب 1379 خارج است.
رد معامله فضولی توسط مالک (ابطال معامله فضولی با رد مالک)
مالک مال و قائم مقام وی حق تنفیذ یا رد معامله فضولی را بنا به تشخیص خود دارند. درصورت قبول و تنفیذ معامله صحیح و دارای کلیه آثار حقوقی قرارداد منعقده می شود، اما درصورت عدم پذیرش و رد نمودن معامله فضولی معامله از ابتدا باطل می گردد، ولو اینکه رد معامله فضولی مدتها بعد از تاریخ انعقاد انجام شود.
درعمل بهتر است مالک جهت تثبیت حقوق خود و ممانعت از ایرادات و دفاعیات احتمالی طرف دعوا با ارسال اظهارنامه مراتب عدم پذیرش و رد معامله و اعلام بطلان معامله فضولی را به طرفین معامله فضولی اطلاع دهد و یا به محض اطلاع نسبت به ثبت دادخواست ابطال معامله فضولی و اسناد متعاقب تنظیمی اقدام نماید، البته مالک می تواند مراتب رد را به صورت ضمنی با فروش، اجاره و واگذاری مال به شخص ثالث اعلام نماید.
لازم به ذکر است،در صورت فوت یا حجر مالک پیش از اعلام قبول یا رد معامله فضولی، حق تنفیذ یا رد با ورثه یا قیم است.
نکته کاربردی:
انجام معامله فضولی،با شرایطی ممکن است موجب تحقق جرم معامله معارض و نتیجتا ضرورت طرح دعوای ابطال معامله معارض گردد.
تکلیف خریدار در معامله فضولی
چگونگی جبران خسارات وارده به خریدار در معامله فضولی یکی از سوالات مبتلا به در دعاوی معاملات فضولی است.توضیح اینکه اگر طرف معامله با فضول، نسبت به عدم مالکیت یا عدم نمایندگی فضول جاهل باشد و تاخیر مالک در تنفیذ یا رد معامله فضولی موجب اضرار به حقوق او باشد، می تواند معامله را فسخ کند. هرچند درعمل با توجه به افزایش روز افزون قیمت اموال بخصوص املاک معامله کننده از فسخ اجتناب می نماید.
ولی اگر مالک اقدام به ابطال معامله فضولی نمود معامله کننده جاهل به فضولی بودن براساس رای وحدت رویه شماره ۸۱۱ هیات عمومی دیوان عالی کشور می تواند ارزش روز مبیع را از فضول دریافت نماید.
نظریه مشورتی در مورد ابطال معامله فضولی
نظریه مشورتی شماره ۷/۹۷/۳۳۶۴ مورخ ۲۲/۱۲/۱۳۹۷
استعلام:
با توجه به نظریات ارایه شده در خصوص معاملات فضولی (کشف- نقل- نمایندگی): بفرمایید، آیا اختیار بر هم زدن معامله مقرر در ماده ۲۵۲ قانون مدنی، ناظر بر حق فسخ معامله است یا بطلان آن؟ در صورتی که قائل به فسخ باشیم، چنانچه مالک نسبت به اجاره یا رد معامله ده سال سکوت کرده باشد، آیا ثمن به نرخ روز حساب می‌شود یا خیر؟
پاسخ:
• اولاً: طبق ماده ۲۴۷ قانون مدنی «… اگر مالک یا قائم مقام او پس از وقوع معامله آن را اجازه نمود در این صورت معامله صحیح و نافذ می‌شود.» یعنی قانون‌گذار این عقد را قبل از تنفیذ، کامل و صحیح نمی‌داند. به همین دلیل در انتهای ماده ۲۵۲ قانون مدنی از لفظ برهم زدن عقد توسط اصیل سخن گفته است. در حالی که اگر قانون‌گذار این عقد را کامل می‌دانست از اصطلاح فسخ استفاده می‌کرد؛ زیرا فسخ مختص عقد کامل و صحیح است. به این ترتیب «بر هم زدن» مذکور در ماده ۲۵۲ یادشده معادل فسخ نیست.
ثانیاً: عبارت «بر هم زدن» مذکور در این ماده مترادف با بطلان نیز نیست؛ زیرا بطلان از نظر اصطلاحی وصف عقدی است که اثر ندارد و قابل تنفیذ نیست و اصولاً بطلان وصف عقد است، نه وصف عمل متعاقدین.
• در فرض سوال که مشتری بعد از ده سال سکوت مالک (عدم اجازه یا رد معامله) در اجرای ماده ۲۵۲ قانون مدنی، معامله را برهم زده است، به نظر می‌رسد با توجه به اینکه برابر ذیل ماده ۳۹۱ قانون یادشده در صورت جهل مشتری به فساد، بایع فضولی باید از عهده غرامات وارده به مشتری برآید و در فرض سوال مشتری جاهل به فساد نبوده است و به رغم آنکه برابر ذیل ماده ۲۵۲ می‌توانسته به لحاظ تضرر، معامله را برهم زده و ثمن را مطالبه کند، در طول ده سال چنین نکرده است؛
بنابراین به نظر می‌رسد پرداخت ثمن به نرخ روز که بر اساس رأی وحدت رویه شماره ۷۳۳- ۱۳۹۳/۷/۱۵ دیوان عالی کشور از باب غرامت موضوع ماده ۳۹۱ یادشده می‌باشد، در فرض سوال منتفی است.
